Obecny
zarządca nie sprawdza się?
Zmień go!

Może. Jeżeli zarząd potrafi samodzielnie zajmować się sprawami Wspólnoty, to nie potrzebuje do pomocy zarządcy (administratora).

Jednak są to przypadki bardzo rzadkie, ponieważ zarząd zwykle składa się z osób, które nie są fachowo do tego przygotowane.

W tym przypadku właściwe jest podpisanie umowy z dobrym zarządcą, który należycie przejmie i odciąży zarząd od obowiązków.

Wspólnota może oczekiwać należytego wykonywania obowiązków. Jeżeli kolejne interwencje nie odnoszą skutku, Wspólnota powinna zastanowić się nad zmianą dotychczasowego zarządcy.

Szczególnie, że ze swoich decyzji nie musi się nikomu tłumaczyć, bo to tylko od niej zależy, komu powierzy usługę zarządzania (administrowania).

Jak już wcześniej wspomniałam, z punktu widzenia prawa zarządca (administrator) jest po prostu firmą, która świadczy usługi na rzecz Wspólnoty.

Żeby zmienić zarządcę, należy wypowiedzieć umowę o zarządzanie. Wystarczy więc, aby na ręce dotychczasowego zarządcy zostało złożone wypowiedzenie.

W dużej wspólnocie, tzn. takiej, w której są więcej niż trzy mieszkania, wypowiedzenie podpisuje zarząd. We wspólnocie małej, tj. takiej, w której lokali jest trzy lub mniej, wypowiedzenie podpisują bezpośrednio właściciele.

Okres wypowiedzenia zwykle wynosi od jednego do trzech miesięcy, więc jeżeli wypowiemy umowę dziś, to dotychczasowy zarządca musi pracować jeszcze przez ten czas.

Gdy zmieniamy zarządcę, musi on rozliczyć się z dokumentów. Wtedy niestety zdarza się, że ujawniane są zaniechania, np. wysokie zadłużenie, brak płynności finansowej, brak pełnej dokumentacji lub niepełne księgowanie wpłat.

Na przykład niewłaściwe prowadzenie dokumentacji może spowodować, że trudne będzie odzyskanie długu. Można więc powiedzieć, że zmiana zarządcy nie tyle wywołuje problemy, lecz może ujawnić istniejące już problemy, o których właściciele nie mieli pojęcia.

Jeżeli podejrzewamy, że we Wspólnocie są problemy prawne, czas zawsze działa na naszą niekorzyść.

Jeżeli np. jeden z sąsiadów od lat nie płaci zobowiązań za mieszkanie, pozostali właściciele w praktyce płacą za niego. Jeżeli zarządca zwleka z windykacją długu bardzo łatwo o przedawnienie, co uniemożliwia pełne odzyskanie należności.

Trzeba pamiętać, że dług za opłaty za mieszkanie przedawnia się po 3 latach, więc każda zwłoka jest niekorzystna dla Wspólnoty.

Pamiętajmy, że przedstawione wyżej przykłady dotyczą sytuacji typowych. Może jednak zdarzyć się, że w naszej Wspólnocie sposób zarządu uregulowany jest odmiennie. Najlepiej przed podjęciem działań zgłosić się do kompetentnego zarządcy, który podpowie, jak w danej sytuacji zadziałać zgodnie z prawem.

Zarządca ma wyręczać właścicieli lokali w ich obowiązkach. Jeżeli Wspólnotą opiekuje się dobry zarządca, właściciele nie muszą się zajmować rozliczaniem płatności, pamiętaniem o terminach przeglądów, organizowaniem remontów, sprzątaniem, ubezpieczeniem nieruchomości oraz wieloma innymi sprawami.

Wszystkie te i wiele innych spraw bierze na siebie zarządca i to on odpowiada za właściwe oraz terminowe ich załatwianie. Rola właścicieli lokali ogranicza się wtedy do corocznego weryfikowania efektów pracy zarządcy.

Dobry zarządca powinien przede wszystkim interesować się sprawami Wspólnoty. Nie chodzi oczywiście o to, żeby każdą czynność wykonywał osobiście, ale o to, aby w pełni znał aktualne problemy i bieżące sprawy.

Problemów, które trapią właścicieli mieszkań jest mnóstwo, a zadaniem dobrego zarządcy jest zapobieganie oraz skuteczna interwencja, gdy już wystąpią.

Występujące problemy najczęściej dotyczą trzech sfer: technicznej, prawnej i finansowej.

Problemy techniczne występują zwykle w starych budynkach, które nie były od wielu lat remontowane. Przez długie lata miasto nie inwestowało w jego utrzymanie, więc właściciele po wykupieniu lokali są zmuszeni nadrobienia długoletnich zaniedbań. Wówczas zarządca powinien opracować plan remontu i zaproponować źródła finansowania. Może to byś zwiększenie wpłat na fundusz remontowy albo zaciągnięcie kredytu w banku. Trzeba mieć jednak na względzie, że kredyt jest rozwiązaniem stosunkowo drogim. Zdarza się, że koszt odsetek potrafi przekroczyć pożyczoną sumę. Ważne jest dobranie rozwiązania, które będzie najmniej dotkliwe finansowo dla Wspólnoty.

Problemy prawne wbrew pozorom zdarzają się bardzo często. Występują na przykład, gdy jeden z sąsiadów bezprawnie zajmie część strychu, wykonuje nielegalne prace w części wspólnej albo nie uiszcza wymaganych opłat. Zdarza się, że to spadkobiercy właściciela zalegają z opłatami. Przykłady można mnożyć, a tu przedstawione stanowią jedynie niewielką ich część. Ważne, aby zarządca wiedział, co w takich przypadkach robić. Zarządca w przypadku sporu jest osobą pierwszego kontaktu, która podejmując się mediacji pomiędzy stronami sporu może doprowadzić do ugodowego rozwiązania sprawy.

Z problemami prawnymi bezpośrednio wiążą się problemy finansowe. Jeżeli bowiem niektórzy z właścicieli nie regulują opłat za swoje mieszkania, wtedy inni w praktyce zmuszeni są robić to za nich. Narastające długi mogą spowodować utratę płynności finansowej Wspólnoty, co oznacza, że brakuje pieniędzy na zapłatę bieżących faktur. Są to przykłady skrajne, ale niestety zdarza się, że przez dłużników Wspólnota nie jest ubezpieczona, ponieważ nie stać jej na polisę, a zakład energetyczny odcina prąd na klatce schodowej z powodu nieopłaconych rachunków. Dlatego zadaniem zarządcy jest dbanie, żeby skutecznie windykować należne opłaty, ponieważ konsekwencje zaniechania mogą być negatywne dla wszystkich.

To normalne, że boimy się zmian. Nawet jeżeli jesteśmy niezadowoleni z usług, często wolimy niczego nie zmieniać, ponieważ obawiamy się, że może być jeszcze gorzej.

Często również nie wierzymy, że zmiana przyniesie pożądane efekty. Trzeba sobie uświadomić, że zadaniem zarządcy jest świadczyć właścicielom mieszkań usługi na jak najwyższym poziomie. Jeżeli czujemy się ignorowani i mamy przeświadczenie, że zarządca nic nie robi, warto poruszyć tę kwestię z sąsiadami.

Jeżeli rozmowa z zarządcą nie przyniesie efektów albo jeżeli zaniedbania są zbyt duże, warto pomyśleć nad zmianą.

Najprościej zgłosić się do nowego zarządcy, który przeanalizuje konkretną sytuację, przygotuje wzory dokumentów oraz wskaże, jakie kroki należy dalej podjąć.

W większości przypadków zmiana zarządcy jest bardzo prosta i szybka, ale zdarzają się takie przypadki, w których niezbędna jest pomoc osoby wykwalifikowanej. Dotyczy to szczególnie małych Wspólnot, w których skłóceni sąsiedzi potrafią skutecznie blokować jakiekolwiek działania.

Najlepiej jednak skontaktować się z nowym zarządcą i uzyskać fachową informację.